Parcelamento de Terra (loteamento)

O que significa o parcelamento do solo urbano?

O Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal.

Este é o conceito feito pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA. [1]

Sendo assim, esse conceito mostra o que é e também responde outra questão - parcelamento do solo urbano: para que serve?

O Parcelamento do solo urbano é a divisão de terras, transformando-as em pedaços de terras independentes uma das outras e serve para diferenciar cada pedaço de terra - cada unidade autônoma - para conseguir construir imóveis, como por exemplo, casas e prédios.

A título de complementação a prefeitura de Florianópolis conceitua parcelamento do solo da seguinte forma:

O parcelamento do solo é a prática destinada à urbanização e ocupação de um território com usos urbanos de habitação, lazer, indústria ou comércio. Consiste na divisão de uma gleba, que possui uma Matrícula no Registro de Imóveis, em lotes com matrículas independentes destinados à ocupação urbana.[2]

Dito isto, saiba que o parcelamento do solo urbano possui algumas modalidades.

Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas

São modalidades do parcelamento do solo urbano o:

• Desmembramento;
• Loteamento; e o
• Desdobro.

Devido a isto, dizemos que o parcelamento do solo urbano é gênero e suas modalidades são as espécies do parcelamento. No decorrer deste texto, falarei sobre as espécies do parcelamento do solo urbano.

Isto posto, o desmembramento e o loteamento são regidos pela lei 6.766/1979. Já o desdobro é regido por lei municipal.

O conceito de Desdobro [3] é o seguinte: Subdivisão de um lote em vários lotes, conforme previsão em lei municipal. Saiba que o desdobro não será o enfoque deste texto, e sim será sobre o desmembramento e o loteamento.

Entre outros, saiba que as três espécies de parcelamento do solo urbano foram retiradas dos ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Júnior.

Além disso, algumas pessoas dizem que existem outras modalidades de parcelamento do solo. O condomínio unifamiliar seria considerado uma modalidade também, assim como o condomínio de lotes.

Parcelamento do solo urbano Loteamento e Desmembramento

O conceito de loteamento e de desmembramento de lote urbano estão no art. 2º da lei 6.766/1979. Vejamos:

Conceito de loteamento:

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (§ 1º, art. 2º da lei 6.766/79).

Conceito de desmembramento:

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (§ 2º, art. 2º da lei 6.766/79).

Sendo assim:

• se houver a necessidade de expandir ou criar novas ruas, estamos falando de loteamento;
• Se houver apenas o aproveitamento das ruas já existentes e sem necessidade de expandi-las, estamos falando de desmembramento.

Isto posto, o parcelamento do solo urbano utiliza, predominantemente, o loteamento e o desmembramento como espécies para dividir o solo, transformando-o em várias unidades autônomas - cada pedaço de terra com sua matrícula individual e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Além disso, quando se faz a ‘divisão’ dessas terras, cria-se 3 classificações de parcelamento do solo urbano. Dessas três classificações:

• Duas são submetidas à lei 6.766/1979;
• Uma é submetida à lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária);

Parcelamento do Solo Urbano e a lei 6.766/1979

Quando o parcelamento do solo urbano é regido pela lei 6.766/1979, cria-se duas espécies/classificações:

• Loteamento aberto - chamado também de loteamento convencional; e o
• Loteamento fechado - chamado também de loteamento de acesso controlado (§ 8º, art. 2ª da lei 6.766).

Só para deixar claro, o loteamento aberto são aqueles que não têm muros que separam o conjunto de terras loteadas da área externa, isto é, da área que está em volta do loteamento. Já o loteamento fechado são aqueles que possuem muros.

Uma característica do loteamento - seja aberto ou fechado - é que as ruas que passam entre os lotes e as praças presentes dentro dele são públicas. Sendo assim, elas pertencem ao Município.

Isto é chamado de transmissão ope legis - por força de lei. Sendo assim, quando o parcelamento do solo urbano é submetido à lei 6.766, adota-se a modalidade do Loteamento e as ruas e as praças pertencem ao município (art. 22 da lei 6.766).

Desse modo, no loteamento “não existem áreas comuns” como há no condomínio. Isto porque os espaços que eram destinados a áreas comuns se transformam em domínio público no momento do registro do loteamento no Cartório.

A título de complementaridade, se são de domínio público, consequentemente, são bens de uso comum do povo (inciso I, art. 99 do CC).

Feito toda esta explicação, o loteamento aberto não tem muitas complicações comparado com a instituição do loteamento fechado. Isto porque, como no loteamento as ruas são públicas, é permitido construir muros nos loteamentos de acesso controlado?

A resposta é sim. Para fazer isso, os loteamentos de acesso controlado recebem uma autorização do poder público municipal (§ 8º, art. 2º da lei 6.766) para:

• Fazer o fechamento do perímetro; e
• Controle de acesso.

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Explicado sobre o loteamento fechado e o loteamento aberto, é de suma importância falar sobre a outra espécie/classificação de parcelamento do solo urbano: loteamento por condomínio de lotes - regido pela lei 4.591/64.

Parcelamento do solo urbano e incorporação imobiliária

O parcelamento do solo urbano que dá origem ao que se chama de loteamento por condomínio de lotes é regulado pela lei de incorporação imobiliária - lei. 4.591/1964.

Além disso, esta espécie de parcelamento do solo urbano está previsto no § 7º do art. 2 da lei 6.766/1979.

Sendo assim, o loteamento por condomínio de lotes é formado por meio da incorporação imobiliária. Entre outros, diferente do loteamento, no Loteamento por condomínio de lotes são consideradas áreas comuns as:

• Ruas - que são chamadas de vias de circulação interna e não pertencem ao município;
• Praças; e as
• Demais áreas que não são lotes.

Entre outros, saiba que o condomínio de lotes é regulado pelo art. 1.358-A do Código Civil. Dito isto, ele possui a mesma natureza jurídica do condomínio edilício.

Como você percebeu, a explicação do parcelamento do solo urbano é muito ampla e pode ser complexa. Devido a isto, vou escrever um resumo para você conseguir ver a visão do todo.

Parcelamento do solo urbano Resumo

O parcelamento do solo urbano é a divisão de terras. Esta divisão resulta em vários pedaços de terras com matrículas diferentes. Para tanto, é usado duas modalidades: o desmembramento e o loteamento.

Além disso, o parcelamento do solo urbano possui efeitos jurídicos diferentes dependendo de qual lei será aplicada a ele.

Se sob os efeitos da lei 6.766/79, haverá duas espécies:

• Loteamento aberto; e
• Loteamento fechado.

As ruas e as praças pertencem ao município e poderá haver uma taxa para conservação do loteamento e para fins de valorização do imóvel. Contudo, isto não se assemelha a uma taxa condominial. Esta é exclusiva da lei 4.591.

Se sob os efeitos da lei 4.591/64, haverá uma espécie:

• Loteamento em condomínio de lotes - chamado também de condomínio de lotes.

Possui a mesma natureza jurídica do condomínio edilício, possui taxa condominial, as ruas e praças são áreas comuns e não pertencem ao município. Além disso, é aprovado pela lei de incorporação imobiliária e é regulado pelo código civil. Este foi um resumo do parcelamento do solo urbano.

fonte da informação:

https://www.jusbrasil.com.br/artigos/parcelamento-do-solo-urbano-o-que-e/1285894450#:~:text=O%20Parcelamento%20do%20solo%20urbano%20%C3%A9%20a%20divis%C3%A3o%20da%20terra,fracionamento%2C%20sempre%20mediante%20aprova%C3%A7%C3%A3o%20municipal.